Con la Risposta n. 145/2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti riguardo l’applicazione del bonus prima casa per immobili situati in due comuni diversi. Questo chiarimento è particolarmente rilevante per coloro che si trovano a gestire un fabbricato catastalmente suddiviso in due particelle non riunibili.
Il bonus prima casa può essere applicato all’intero fabbricato ereditato, anche se l’abitazione è formalmente suddivisa in due particelle situate in comuni catastali diversi. È fondamentale che le porzioni siano prive di autonomia funzionale e reddituale e risultino unite di fatto ai fini fiscali.
Condizioni per l’agevolazione
L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342/2000 stabilisce che le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per i trasferimenti di abitazioni derivanti da successione o donazione, a condizione che siano soddisfatti i requisiti per l’acquisto della prima casa. In caso di più eredi, è sufficiente che almeno uno di essi possieda i requisiti necessari.
Le abitazioni che possono beneficiare dell’agevolazione non devono appartenere a categorie catastali come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico). L’agevolazione si applica solo sulle imposte ipotecaria e catastale, mentre l’imposta di successione rimane soggetta alle regole ordinarie.
Immobile su due comuni e pertinenze
Nel caso specifico esaminato, il fabbricato è composto da un’unica abitazione e due garage, suddivisi in due particelle in comuni diversi. La diversa ubicazione impedisce la fusione catastale, ma ciò non esclude automaticamente il beneficio fiscale. L’agevolazione può essere applicata all’intero immobile se le particelle, pur rimanendo formalmente distinte, costituiscono un’unica unità abitativa.
È importante che le particelle siano unite di fatto ai fini fiscali. Per questo, è necessario presentare le dichiarazioni catastali di variazione per ciascuna porzione, con annotazioni che colleghino ogni particella all’altra, specificando che la rendita è attribuita alla singola porzione solo ai fini fiscali.
Il trattamento agevolato si estende anche alle pertinenze, come magazzini e autorimesse, ma è limitato a una pertinenza per ciascuna categoria catastale. Nel caso analizzato, gli eredi possono richiedere l’agevolazione solo per uno dei due garage classificati C/6, mentre l’altro sarà soggetto al trattamento fiscale ordinario.
Dichiarazione di successione
Per facilitare la gestione della successione, l’Agenzia consente la presentazione della dichiarazione di successione in forma cartacea tramite il Modello 4, entro dodici mesi dall’apertura della successione. Questo modello permette di indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario, anche se situate in comuni diversi.
Gli eredi possono inserire separatamente i due immobili, indicare per entrambi il tipo immobile “prima casa” e riportare la lettera “P” nel campo relativo all’agevolazione solo su uno di essi. È fondamentale che, dopo la registrazione della dichiarazione, venga presentata la richiesta di voltura degli immobili entro 30 giorni presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate.
