Con la Risoluzione n. 23 del 19 giugno, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla procedura semplificata di cancellazione dell’ipoteca, specificando che non si applica ai mutui frazionati e successivamente accollati, anche se non c’è stato accollo dopo il frazionamento.
La cancellazione semplificata delle ipoteche è disciplinata dall’articolo 40-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (TUB). Questo articolo stabilisce che, una volta estinto il debito, l’ipoteca si estingue automaticamente e la banca deve comunicare l’avvenuta estinzione al conservatore dei registri immobiliari, senza necessità di atto notarile e senza costi per il debitore.
In base all’articolo 2847 del codice civile, l’iscrizione ipotecaria conserva efficacia per venti anni dalla sua data, mentre l’articolo 2878 individua le cause di estinzione dell’ipoteca, come l’estinzione dell’obbligazione garantita e la cancellazione dell’iscrizione sulla base del consenso del creditore o di un provvedimento giudiziario.
La Legge Finanziaria 2008 ha ulteriormente semplificato la procedura, estendendo la cancellazione semplificata anche alle ipoteche relative a mutui “accollati a seguito di frazionamento”. Il frazionamento del mutuo, previsto dall’articolo 39 del TUB, consente di dividere un finanziamento originariamente unico in più quote distinte, ciascuna collegata a una specifica unità immobiliare.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il frazionamento non è una semplice ripartizione contabile del mutuo, ma genera una pluralità di rapporti autonomi. Ogni quota di finanziamento ha rilevanza giuridica e può essere estinta separatamente dalle altre, estinguendo anche la relativa quota di ipoteca.
La cancellazione semplificata è quindi possibile anche quando il soggetto che estingue il debito non coincide con il debitore originario, poiché il riferimento all’accollo non è una condizione ma serve ad estendere l’ambito applicativo dell’istituto.
