Nel contesto condominiale, la regolarità dei pagamenti è fondamentale per garantire una gestione ordinata delle parti comuni. Tuttavia, la morosità di uno o più condomini è una situazione frequente che può compromettere l’equilibrio finanziario dell’intero edificio. Il legislatore ha quindi attribuito all’amministratore un ruolo cruciale, non solo nella ripartizione delle spese approvate dall’assemblea, ma anche nel recupero tempestivo delle quote non versate.
Amministratore e recupero crediti
L’obbligo di pagamento dei condomini non si limita al rimborso delle spese già sostenute, ma include anche l’anticipazione delle spese preventivate. Questo implica la necessità di un’azione efficace e tempestiva nei confronti dei morosi, poiché l’inadempimento di pochi può avere ripercussioni su tutta la comunità condominiale. L’amministratore, salvo esonero espresso dell’assemblea, è tenuto a intervenire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per recuperare coattivamente le somme non versate, come stabilito dall’art. 1129 c.c., comma 9.
Il potere di procedere giudizialmente deriva dal preventivo e dallo stato di ripartizione approvati, che legittimano l’amministratore a richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi, secondo quanto previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.
Il rischio di revoca
Il recupero crediti è una delle attribuzioni principali dell’incarico dell’amministratore. L’omissione o il ritardo nell’esercizio di questo potere può comportare responsabilità contrattuale. La legge impone all’amministratore di agire con diligenza professionale, non limitandosi a inviare solleciti informali, ma avviando le procedure legali necessarie per ottenere il pagamento delle quote, anche in caso di opposizione da parte del condomino moroso. L’inerzia oltre il termine semestrale è considerata una grave irregolarità, poiché non sospende l’esigibilità dei contributi e può portare alla revoca dell’incarico.
Mancato recupero crediti e risarcimento danni
Recenti sentenze hanno evidenziato che l’amministratore è responsabile anche per i danni derivanti dal mancato recupero dei crediti condominiali. Se l’amministratore ha attestato l’esistenza dei crediti e si è impegnato nella riscossione, ma non ha dimostrato di essersi attivato con diligenza, può essere chiamato a rispondere. Un caso emblematico è quello di un condominio che ha citato in giudizio un ex amministratore per gravi irregolarità nella gestione contabile, inclusi ammanchi di cassa e mancata attivazione per il recupero di crediti. Il Tribunale di Foggia ha accolto la domanda, condannando l’ex amministratore a restituire somme incassate e non riversate, oltre a quelle non recuperate dai condomini morosi.
