La bozza dell’Affordable Housing Act introduce una definizione comune delle aree caratterizzate da stress abitativo e apre alla possibilità di limitare gli affitti brevi in immobili diversi dalla residenza principale dell’host. Le misure potranno essere adottate da autorità nazionali, regionali o locali, ma non scatterà alcun divieto automatico valido in tutta l’Unione europea.
Il testo è stato presentato dal commissario europeo per la Casa Dan Jørgensen e dovrà ora completare il proprio iter di approvazione. La proposta punta a offrire una cornice normativa per interventi circoscritti alle zone in cui l’accesso alle abitazioni è realmente problematico. Ogni restrizione dovrà essere motivata, proporzionata e fondata su dati oggettivi, trasparenti e verificabili.
Quando un’area può essere considerata sotto stress
Il principale parametro indicato dalla bozza è il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un’abitazione e il reddito disponibile mediano della popolazione locale. La soglia prevista è pari o superiore a 8, ma questo elemento da solo non sarebbe sufficiente. Il rapporto tra prezzi e redditi deve essere aumentato nei dieci anni precedenti e deve risultare improbabile un miglioramento della situazione nei tre anni successivi.
La valutazione dovrà tenere conto dell’andamento della popolazione, dell’offerta e della domanda di abitazioni. La soglia potrebbe inoltre essere modificata in futuro dalla Commissione attraverso atti delegati, se nuovi dati statistici lo rendessero necessario. Secondo stime basate su dati del Dipartimento delle Finanze e dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, Milano avrebbe un rapporto vicino a 12, Firenze intorno a 10, Bologna a 9, Napoli poco sotto 9 e Roma oltre la soglia. Torino e Genova sarebbero invece intorno a 7, mentre Palermo sotto 6.
Restrizioni mirate e tutela della residenza principale
La zona interessata dalle misure dovrà essere limitata a quanto necessario. Potrà comprendere un quartiere, un Comune, un’area metropolitana o anche soltanto una parte di questi territori. L’obiettivo è evitare che una limitazione venga estesa automaticamente a un’intera città quando il problema riguarda solo specifiche aree.
La bozza non stabilisce in modo diretto che i Comuni possano vietare gli affitti brevi. Consente piuttosto di adottare misure restrittive sull’accesso o sulla prestazione dei servizi, comprese autorizzazioni, registrazioni, limiti quantitativi o territoriali. Per intervenire, però, l’autorità dovrà dimostrare che le locazioni brevi hanno avuto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno tre anni.
Le misure dovranno inoltre essere proporzionate e calibrate sulle attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, incidono maggiormente sull’offerta di abitazioni per affitti di lungo periodo. La residenza principale dell’host resta esclusa dalle restrizioni previste dalla bozza. Il possibile intervento riguarderebbe quindi soprattutto seconde case e immobili utilizzati in modo strutturale per le locazioni brevi.
Il testo contempla anche possibili limiti all’acquisto o all’utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati ad abitazione principale. Non si tratta, però, di un blocco generalizzato delle vendite delle seconde case: le autorità dovrebbero valutare soluzioni meno restrittive, come limiti quantitativi, tutele per le situazioni già esistenti, eccezioni o incentivi fiscali. In attesa dell’approvazione definitiva del regolamento, anche Bologna sta valutando un proprio provvedimento attuativo.
