La bozza dell’Affordable Housing Act introduce una cornice comune per individuare le aree sotto stress abitativo e consente alle autorità competenti di limitare, a determinate condizioni, gli affitti brevi in immobili diversi dall’abitazione principale dell’host. Non è previsto però alcun divieto automatico valido in tutta l’Unione europea: ogni intervento dovrà essere motivato, proporzionato e circoscritto alle zone realmente interessate.
Il testo attribuisce questi poteri alle autorità nazionali, regionali e locali alle quali l’ordinamento dello Stato membro riconosce le competenze necessarie. Per l’Italia, la futura disciplina potrebbe quindi costituire una base europea per provvedimenti adottati anche da Regioni e Comuni, ma non autorizzerebbe in modo generalizzato il blocco delle locazioni turistiche.
Come si individuano le aree sotto stress
Il criterio principale indicato dalla bozza è il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un’abitazione e il reddito disponibile mediano della popolazione locale, il cosiddetto price-to-income ratio. Nella versione attualmente disponibile, il valore deve essere pari o superiore a 8: il prezzo medio di una casa dovrebbe quindi raggiungere almeno otto volte il reddito mediano.
La soglia non sarebbe comunque sufficiente da sola. Il rapporto tra prezzi e redditi deve essere aumentato nei dieci anni precedenti e deve risultare improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi, considerando andamento demografico, offerta e domanda di abitazioni. Le valutazioni dovranno basarsi su dati oggettivi, trasparenti e verificabili. La Commissione potrebbe modificare in futuro la soglia attraverso atti delegati, se sostenuta da sviluppi documentati sul piano statistico.
L’area interessata dalle eventuali restrizioni dovrà essere definita in modo puntuale. Potrà trattarsi di un quartiere, di un Comune, di un’area metropolitana o anche solo di una parte di queste zone. Il principio è quello della territorialità e della proporzionalità: non sarà possibile estendere automaticamente le limitazioni a territori più ampi quando il problema riguarda soltanto alcune aree.
Quali misure e quali garanzie
La bozza non stabilisce semplicemente che i Comuni possano vietare gli affitti brevi. Prevede invece misure restrittive sull’accesso o sulla prestazione dei servizi di locazione breve, oltre a possibili regole sull’uso degli immobili, autorizzazioni, registrazioni e limiti quantitativi o territoriali. Ogni intervento dovrà superare i requisiti fissati dagli articoli da 6 a 10 del testo.
In particolare, l’autorità dovrà dimostrare che la presenza degli affitti brevi ha avuto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti. Dovrà inoltre verificare se esistano alternative meno restrittive e calibrare le misure sulle attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, sottraggono in modo più stabile abitazioni al mercato residenziale.
La principale tutela riguarda l’abitazione principale dell’host: sulla base del regolamento, non potranno essere imposte restrizioni alle locazioni brevi effettuate nella propria residenza. L’attenzione è quindi rivolta soprattutto alle seconde case e agli immobili destinati strutturalmente agli affitti turistici.
La proposta apre anche alla possibilità di limitare l’acquisto o l’utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati ad abitazione principale. Il testo non equivale però a un blocco generalizzato delle vendite: richiama necessità e proporzionalità e invita a valutare soluzioni meno rigide, come limiti quantitativi, tutele per le situazioni esistenti, eccezioni e incentivi fiscali.
Per i proprietari italiani, al momento, non cambia nulla automaticamente. Il documento è ancora una bozza e dovrà essere formalmente presentato dalla Commissione europea, per poi affrontare l’iter legislativo davanti a Parlamento europeo e Consiglio. Contenuto e perimetro dell’iniziativa restano quindi ancora in fase di definizione.
