La sentenza n. 22902/2026 della Corte di cassazione stabilisce che la successiva conferma della conformità catastale non elimina la responsabilità disciplinare del notaio che abbia ricevuto un atto originariamente nullo. La regolarizzazione può produrre effetti sul contratto tra le parti, ma non cancella l’illecito già commesso dal professionista al momento della stipula.
La vicenda riguarda un atto di vendita stipulato il 19 marzo 2019, relativo al trasferimento della proprietà di alcune unità immobiliari urbane. Nel rogito mancava la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, richiesta dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985. La violazione era emersa durante un’ispezione sul biennio 2019-2020 e, il 17 dicembre 2021, era stato firmato un atto di conferma.
La Commissione amministrativa regionale di disciplina della Lombardia aveva prosciolto il notaio e la Corte d’appello di Milano aveva confermato la decisione, ritenendo che la conferma avesse recuperato l’atto nullo e fatto venir meno anche la responsabilità disciplinare. Contro questa impostazione hanno presentato ricorso l’Archivio notarile distrettuale di Como e il Ministero della Giustizia. La Cassazione ha accolto il ricorso e disposto il rinvio alla Corte d’appello, in diversa composizione.
La conferma non cancella l’illecito
La Suprema Corte ha distinto gli effetti civilistici dell’atto e della sua conferma dalla posizione disciplinare del notaio. L’articolo 28, comma 1, n. 1, della legge notarile vieta di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge. Secondo l’orientamento richiamato nella decisione, il divieto riguarda gli atti colpiti da nullità assoluta, mentre non si estende ai vizi che determinano soltanto annullabilità, inefficacia o nullità relativa.
La disciplina catastale impone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate relativi a determinati diritti reali su fabbricati esistenti contengano il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità, eventualmente sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. L’assenza degli elementi richiesti comporta la nullità dell’atto. Dal 2017, il comma 1-ter dello stesso articolo consente, in presenza di specifiche condizioni, la conferma successiva quando l’omissione non dipende dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro effettiva difformità.
Per i giudici di legittimità, però, la possibilità di recuperare il negozio non modifica il momento in cui deve essere valutata la condotta professionale. L’illecito previsto dall’articolo 28 ha infatti carattere istantaneo: si perfeziona quando il notaio riceve l’atto nullo. Gli eventi successivi possono incidere sulla sorte del contratto, ma non eliminano retroattivamente la violazione commessa al momento del rogito.
La Corte ha inoltre ricordato che la norma sulla conferma non contiene una disposizione che escluda espressamente la responsabilità disciplinare del notaio. La rimozione della causa di nullità può tuttavia essere considerata nella valutazione della gravità della condotta e, di conseguenza, nella determinazione della sanzione. La conferma può quindi salvare l’atto sul piano civilistico, ma non cancella l’illecito già maturato.
La differenza rispetto alla materia urbanistica
Nella pronuncia la Cassazione distingue la disciplina della conformità catastale da quella delle nullità urbanistico-edilizie. Le due normative perseguono finalità diverse: le invalidità urbanistiche mirano soprattutto a limitare la circolazione degli immobili abusivi, mentre la disciplina catastale risponde anche a esigenze di contrasto all’evasione fiscale. In materia urbanistica il legislatore ha previsto casi in cui la conferma dell’atto può escludere determinate conseguenze per il notaio; una previsione analoga non è stata inserita per la conformità catastale.
La regola pratica indicata dalla decisione è dunque chiara: prima della stipula occorre verificare la presenza di tutti gli elementi richiesti dalla normativa catastale. L’eventuale possibilità di intervenire in seguito con un atto di conferma non neutralizza la responsabilità disciplinare collegata alla stipula originaria.
