L’IVA non deve essere inclusa nel valore delle aree edificabili ai fini IMU. È il principio affermato dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Foggia con la sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026. Secondo i giudici, il valore di mercato da utilizzare per determinare la base imponibile deve essere calcolato al netto dell’imposta applicata alle compravendite.
La decisione si fonda sulla necessità di evitare una disparità di trattamento tra operazioni effettuate da imprese e compravendite concluse tra privati. Se l’IVA fosse inclusa nel valore dell’area, infatti, la base imponibile potrebbe cambiare in funzione del regime fiscale applicabile alla transazione. Per la Corte, invece, il valore rilevante ai fini IMU deve restare uniforme, indipendentemente dalla natura del venditore.
Come si determina il valore ai fini IMU
Per le aree edificabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Qualora nel corso dell’anno si verifichi una variazione del valore in seguito all’adozione di strumenti urbanistici, deve essere considerato il valore di mercato alla data in cui lo strumento diventa efficace.
La controversia esaminata dalla sezione 2 della Corte tributaria riguardava proprio uno degli elementi da valutare nella determinazione del valore venale: l’eventuale IVA applicata alla transazione immobiliare. Dagli atti risultava che il valore utilizzato nell’avviso di accertamento IMU comprendeva anche l’imposta. La Corte ha ritenuto che tale componente non dovesse concorrere alla quantificazione del valore di mercato dell’area.
I valori di riferimento utilizzati dai Comuni
I Comuni possono adottare provvedimenti con valori di riferimento per le aree edificabili, destinati a orientare contribuenti e uffici tributari. Occorre però distinguere tra i valori rivolti ai contribuenti e quelli utilizzati dagli uffici comunali nell’attività di accertamento.
I primi sono approvati con deliberazione del consiglio comunale e possono tutelare dagli accertamenti chi si adegua agli importi indicati. Non producono effetti retroattivi. I valori destinati agli uffici, invece, possono essere individuati anche con deliberazione di giunta o con determinazione dirigenziale e possono essere applicati alle annualità sottoposte a controllo, anche se precedenti.
In entrambi i casi, gli importi costituiscono presunzioni semplici: il contribuente può quindi contestarli presentando elementi contrari. Nel caso deciso a Foggia, l’accertamento sembrerebbe essersi basato su un valore individuato in una precedente sentenza di primo grado. Il punto decisivo, tuttavia, è che l’importo utilizzato comprendeva l’IVA.
La pronuncia offre un riferimento per verificare gli accertamenti IMU relativi alle aree edificabili. Quando il valore adottato dal Comune deriva da prezzi di compravendita soggetti a IVA, è necessario controllare che l’imposta non sia stata inclusa nella quantificazione. Il valore di mercato, secondo il principio espresso dai giudici, deve essere determinato senza differenze collegate al carattere imprenditoriale o privato del venditore.
