Un contratto definito dalle parti come affitto d’azienda può essere riqualificato come cessione d’azienda quando l’operazione, considerata nel suo complesso, realizza concretamente il trasferimento di un’attività economica. È il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23049 del 10 luglio 2026, che distingue tra la forma giuridica dell’accordo e gli effetti economici prodotti.
La decisione riguarda un accertamento in materia di IVA, IRES e IRAP. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato a una società l’operazione formalmente configurata come affitto d’azienda stipulata con un’altra impresa. Dalla diversa qualificazione erano derivati il recupero a tassazione di alcuni componenti di reddito e la contestazione di un’indebita detrazione IVA.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, la sostanza dell’operazione emergeva da più circostanze considerate unitariamente: la società concedente aveva cessato l’attività subito dopo la stipula del contratto, mentre quella concessionaria aveva proseguito l’esercizio negli stessi locali, acquisendo a titolo oneroso merci, beni strumentali e personale.
La società aveva contestato la riqualificazione, sostenendo che l’Ufficio avesse utilizzato elementi esterni al contratto in violazione dei limiti previsti dall’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986, la norma che disciplina l’interpretazione degli atti ai fini dell’imposta di registro. Dopo il rigetto del ricorso in primo grado, la Commissione tributaria regionale aveva accolto le ragioni della contribuente con la sentenza n. 525 del 27 aprile 2022. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione.
IVA e imposta di registro seguono criteri diversi
La Cassazione ha evidenziato che imposta di registro e IVA rispondono a presupposti differenti. Per il registro rileva il contenuto dell’atto presentato alla registrazione, mentre nell’accertamento IVA occorre considerare l’operazione economica concretamente realizzata.
Di conseguenza, i limiti dell’articolo 20 del Testo unico dell’imposta di registro non possono essere trasferiti automaticamente in materia di IVA. L’Amministrazione può svolgere una valutazione complessiva, prendendo in esame sia gli elementi riportati nel contratto sia le circostanze esterne al documento.
Nel definire la cessione d’azienda ai fini IVA, la Corte ha richiamato l’articolo 2 del D.P.R. n. 633/1972, secondo cui le cessioni di aziende o rami d’azienda non sono considerate cessioni di beni ai fini dell’imposta sul valore aggiunto. Il criterio decisivo è il legame funzionale tra i beni e l’attività d’impresa: il complesso trasferito deve essere valutato per verificare se consenta, nel suo insieme, la prosecuzione dell’attività economica.
Conta l’assetto economico effettivo
La denominazione scelta dalle parti non è quindi decisiva. L’Amministrazione finanziaria può verificare se una serie di atti formalmente distinti abbia prodotto, nella sostanza, il passaggio di un’organizzazione aziendale capace di continuare l’attività.
La Corte ha però precisato che non ogni affitto seguito dal trasferimento di alcuni beni si trasforma automaticamente in una cessione. La qualificazione richiede un esame globale del caso concreto, considerando la funzione dei beni, la continuità dell’esercizio, la disponibilità dei locali e le altre circostanze rilevanti.
Nel caso esaminato, la Cassazione ha ritenuto utilizzabili ai fini IVA gli elementi relativi alla cessazione dell’attività del concedente, al trasferimento del personale, delle merci e dei beni strumentali e alla prosecuzione dell’attività negli stessi locali. La Corte ha quindi accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, affermando che la natura dell’operazione può essere ricostruita sulla base di elementi testuali ed extratestuali.
