La trasformazione di una parte del tetto condominiale in una terrazza a uso esclusivo può oltrepassare i limiti dell’utilizzo della cosa comune e configurare uno spoglio del possesso degli altri proprietari. È quanto stabilito dal Tribunale di Piacenza in un’ordinanza del 7 settembre 2026, con cui è stata disposta la demolizione di una struttura realizzata dopo la rimozione di una consistente porzione della copertura a falde.
La vicenda riguarda un appartamento situato al sesto piano mansardato di un edificio. L’immobile disponeva già di un piccolo terrazzino a tasca, di circa 140 centimetri per 80, con una superficie di poco superiore a un metro quadrato. Il proprietario lo ha ampliato rimuovendo parte del tetto comune e realizzando una terrazza di circa 6 metri per 2,60, pari a 15,60 metri quadrati. Alcuni condòmini hanno quindi promosso un’azione di reintegrazione nel possesso ai sensi dell’articolo 1168 del Codice civile.
I limiti all’utilizzo della copertura comune
Il caso è stato valutato alla luce dell’articolo 1102 del Codice civile, che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne un uso analogo secondo i propri diritti. Il singolo proprietario può dunque intervenire per migliorare il godimento del bene, ma non può appropriarsi di fatto di una parte della copertura, escludendo gli altri condòmini dal suo possibile utilizzo.
La giurisprudenza ammette in alcuni casi la trasformazione di una porzione del tetto in terrazza esclusiva, quando l’intervento è limitato e non compromette le funzioni protettive e di coibentazione. Esiste però anche un orientamento più rigoroso, secondo cui l’opera è illegittima se sottrae stabilmente una parte del bene comune alla disponibilità degli altri proprietari.
Il Tribunale di Piacenza ha seguito quest’ultima interpretazione. Secondo il giudice, il tetto non ha soltanto una funzione di copertura, ma può essere destinato anche a impieghi presenti o futuri, come l’installazione di antenne o impianti fotovoltaici. Nel caso esaminato, il passaggio da circa 1,12 a 15,60 metri quadrati non è stato considerato una modifica marginale: la rimozione di quasi tutta la porzione interessata ha alterato in modo significativo la consistenza del bene comune.
Demolizione e ripristino della copertura
Non è stata ritenuta sufficiente nemmeno la circostanza che la nuova superficie continuasse, secondo la difesa, a proteggere l’edificio. Il precedente tetto a spiovente favoriva lo smaltimento delle acque piovane e offriva un ulteriore livello di protezione rispetto al solaio sottostante. La sua rimozione avrebbe quindi ridotto almeno in parte la funzione protettiva della copertura.
Per il giudice, la rimozione del tetto e la costruzione della terrazza non costituivano un semplice uso più intenso della cosa comune. L’intervento avrebbe richiesto una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale secondo l’articolo 1120 del Codice civile, che non risultava concessa. L’assemblea aveva inoltre deliberato successivamente di non approvare le opere.
Accogliendo la tutela possessoria richiesta da una delle ricorrenti, il Tribunale ha ordinato la demolizione della terrazza a uso esclusivo, il ricollocamento del tetto a spiovente e il ripristino dello stato precedente. Prima di ampliare una terrazza a tasca o modificare una copertura comune, quindi, non basta verificare la conformità edilizia: occorre valutare anche gli effetti sui diritti degli altri condòmini, sulla funzione del tetto e sull’eventuale necessità di una deliberazione assembleare.
