La presenza di una servitù di passaggio pedonale su un bene di proprietà esclusiva non autorizza automaticamente il condominio a utilizzare lo stesso spazio per farvi transitare cavi destinati a un impianto. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16469/2026, relativa a una controversia su un terrazzo privato, un diritto di passaggio e l’installazione di un citofono.
La vicenda riguardava un terrazzo appartenente in via esclusiva ad alcuni proprietari. I titoli prevedevano una servitù di passaggio, contestata dai titolari del bene nei confronti di un altro condomino e dei suoi aventi causa. In un distinto giudizio era stata impugnata la delibera del 5 ottobre 2013, con cui l’assemblea aveva autorizzato l’installazione di un citofono destinato a una porzione del negozio del convenuto.
Secondo i proprietari, l’intervento comportava anche la creazione di una nuova servitù per il passaggio del cavo sul terrazzo. Il Tribunale aveva accolto le domande relative al transito e dichiarato nulla la delibera. La Corte d’Appello aveva invece riconosciuto la validità della servitù pedonale e ritenuto legittima l’installazione del citofono, decisione poi impugnata davanti alla Suprema Corte.
Il titolo deve indicare l’estensione del diritto
Uno dei punti esaminati riguardava l’individuazione dei fondi dominanti. La servitù era formalmente prevista “a favore del Condominio”, ma i ricorrenti ritenevano che questa formula non fosse sufficiente a identificare le unità immobiliari beneficiarie.
La Corte d’Appello aveva interpretato il titolo insieme al regolamento contrattuale, che richiamava i condomini e aventi causa e la servitù di passaggio spettante agli altri condomini del caseggiato. La Cassazione non ha censurato questa ricostruzione: secondo i giudici, era possibile individuare le singole unità come fondi dominanti, con tanti diritti reali quanti erano i fondi interessati.
La Suprema Corte ha però distinto il passaggio pedonale dalla posa di una canalina. Nel caso concreto, il titolo negoziale non manifestava la volontà di costituire anche una servitù per il transito dei cavi. Di conseguenza, la posa sul terrazzo di un manufatto destinato a ospitarli, assimilabile a un cavidotto, non poteva essere considerata autorizzata sulla base della sola servitù pedonale.
La Cassazione precisa che non viene stabilita una regola astratta secondo cui i due diritti debbano sempre risultare da documenti separati. La decisione riguarda il contenuto del titolo esaminato, dal quale non emergeva l’intenzione delle parti di comprendere anche il passaggio dei cavi.
La delibera non basta per gravare un bene privato
Per la Corte era sufficiente la presenza della canalina destinata ai cavi. Non occorreva dimostrare che al suo interno fosse già collocato proprio il cavo del citofono. La motivazione della Corte d’Appello, che aveva ritenuto non provato questo ulteriore elemento, è stata giudicata viziata da un “irriducibile contrasto logico”.
La Cassazione ha inoltre escluso che l’assemblea potesse colmare l’assenza del titolo. L’installazione del citofono sul muro esterno dell’edificio può riguardare l’uso della cosa comune previsto dall’articolo 1102 del Codice civile, ma il muro comune deve essere distinto dal terrazzo di proprietà esclusiva sul quale era stata realizzata la canalina.
Una deliberazione assembleare può disciplinare le parti comuni, ma non può costituire una nuova servitù a carico di un bene individuale. Per questo la Corte ha rigettato i primi due motivi relativi al passaggio, accolto il terzo sulla canalina e sulla delibera, cassato la sentenza sul punto e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese.
Il principio ha conseguenze pratiche per condomini e amministratori: prima di autorizzare lavori che interessano terrazzi, cortili o altri beni privati, occorre verificare il contenuto dei titoli di proprietà e dei regolamenti contrattuali. L’esistenza di un diritto di passaggio, da sola, non consente di presumere ulteriori utilità sullo stesso fondo.
