L’IVA non deve essere inclusa nel valore delle aree edificabili ai fini IMU. È il principio affermato dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Foggia, sezione 2, con la sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026. Secondo i giudici, il valore di mercato da utilizzare per determinare la base imponibile deve essere calcolato al netto dell’imposta applicata alle compravendite.
La decisione mira a evitare una disparità di trattamento tra operazioni effettuate da imprese e compravendite concluse tra privati. Se l’IVA fosse inclusa nel valore dell’area, infatti, la base imponibile potrebbe variare in funzione del regime fiscale applicabile alla transazione. Per la Corte, invece, il valore rilevante ai fini IMU deve restare uniforme, indipendentemente dalla natura imprenditoriale o privata del venditore.
Come si determina il valore imponibile
Per i terreni edificabili, la base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Nel caso in cui, durante l’anno, intervenga una variazione del valore legata all’adozione di strumenti urbanistici, deve essere considerato il valore di mercato alla data di efficacia dello strumento.
La controversia esaminata dalla Corte tributaria di Foggia riguardava proprio uno degli elementi da valutare nella determinazione del valore venale: l’eventuale IVA applicata alla transazione immobiliare. Dagli atti risultava che il valore indicato nell’avviso di accertamento IMU comprendeva anche l’imposta. I giudici hanno ritenuto che tale importo non dovesse concorrere alla determinazione del valore di mercato dell’area.
I valori di riferimento utilizzati dai Comuni
I Comuni possono adottare provvedimenti con valori di riferimento per le aree edificabili, destinati a orientare i contribuenti e gli uffici tributi. Occorre però distinguere tra valori rivolti ai contribuenti e valori destinati agli uffici comunali.
I primi sono approvati con deliberazione del consiglio comunale e servono a tutelare dagli accertamenti i contribuenti che si adeguano agli importi indicati. Non producono effetti retroattivi. I valori destinati agli uffici possono invece essere individuati anche con deliberazione di giunta o determinazione dirigenziale e orientano l’attività di accertamento, anche con riferimento alle annualità sottoposte a controllo.
In entrambi i casi, gli importi costituiscono presunzioni semplici: il contribuente può quindi contestarli fornendo elementi contrari. Nella controversia decisa a Foggia, l’accertamento sembrerebbe essersi basato su un valore individuato in una precedente sentenza di primo grado. Il dato decisivo, tuttavia, è che l’importo utilizzato comprendeva l’IVA.
La sentenza offre un riferimento per verificare gli accertamenti IMU relativi alle aree edificabili. Quando il valore adottato dal Comune deriva da prezzi di compravendita soggetti a IVA, è necessario controllare che l’imposta non sia stata inclusa nella quantificazione del valore venale. In base alla pronuncia, il calcolo deve essere effettuato senza differenze collegate al regime IVA o alla tipologia del venditore.
