Il condomino può rinunciare al riscaldamento centralizzato senza chiedere l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, ma deve dimostrare che il distacco non provoca conseguenze negative sull’impianto e sugli altri proprietari. È quanto ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6490 del 18 marzo 2026.
La decisione richiama l’articolo 1118, quarto comma, del Codice civile, che consente al proprietario di rinunciare all’utilizzo dell’impianto comune di riscaldamento o condizionamento. Il diritto può essere esercitato soltanto se l’intervento non determina notevoli squilibri nel funzionamento dell’impianto e non comporta aggravi di spesa per gli altri condomini.
La prova del rispetto di entrambe le condizioni spetta a chi intende effettuare il distacco. Per questo, la documentazione tecnica e le eventuali perizie hanno un ruolo decisivo nel dimostrare che la modifica non produce pregiudizi. Non è invece sufficiente comunicare la propria intenzione senza fornire elementi capaci di escludere ripercussioni sul funzionamento o sui costi sostenuti dagli altri partecipanti.
L’amministratore non può imporre un divieto assoluto
Secondo la Suprema Corte, l’amministratore non può subordinare il distacco a una propria valutazione discrezionale. Anche il regolamento condominiale, compreso quello di natura contrattuale, non può impedire in modo assoluto l’esercizio di un diritto riconosciuto dalla legge, quando ricorrono i presupposti previsti dall’articolo 1118.
Sono quindi nulle le clausole che vietano incondizionatamente il distacco. Questo, però, non significa che il condomino possa procedere senza verifiche: resta necessario dimostrare l’assenza di squilibri tecnici e di maggiori costi per gli altri proprietari.
Il distacco, inoltre, non comporta l’esonero da ogni spesa relativa all’impianto comune. Il condomino continua a contribuire ai costi di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma del sistema, del quale resta comproprietario. In presenza delle condizioni richieste, viene invece meno l’obbligo di sostenere le spese legate all’uso del riscaldamento comune. Restano possibili, in ogni caso, specifiche deroghe convenzionali ai criteri di ripartizione.
Il rinvio alla Corte d’appello
La controversia esaminata riguardava una condomina che si era distaccata nel febbraio 2008, dopo avere comunicato la propria intenzione e presentato una perizia tecnica. I giudici di merito avevano respinto la domanda, richiamando il regolamento condominiale e ritenendo non sufficienti le prove sull’assenza di conseguenze negative.
La Cassazione ha contestato anche la mancata valutazione dell’accertamento tecnico preventivo riferito all’impianto originario. La legittimità del distacco deve essere verificata considerando le condizioni esistenti al momento dell’intervento; non si può escludere automaticamente la consulenza solo perché la caldaia è stata sostituita in seguito, nel 2011.
La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, per un nuovo esame. La decisione non ha dunque dichiarato definitivamente legittimo il distacco effettuato dalla condomina: spetterà ai giudici del rinvio valutare nuovamente il rispetto delle condizioni tecniche ed economiche richieste dalla legge.
