La presentazione del rendiconto annuale e la convocazione dell’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio sono tra gli obblighi principali dell’amministratore di condominio. Il rispetto di questo termine consente ai proprietari di controllare la gestione e l’impiego delle risorse comuni, come previsto dagli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice civile.
Il mancato rispetto delle scadenze, tuttavia, non porta automaticamente alla revoca dell’incarico. L’articolo 1129 del Codice civile attribuisce al Tribunale il potere di intervenire in presenza di gravi irregolarità, ma la decisione richiede una valutazione concreta della condotta dell’amministratore e del pregiudizio, attuale o potenziale, arrecato al condominio.
Quando il ritardo diventa grave
La riforma del 2012 ha introdotto un elenco di comportamenti rilevanti, che resta comunque esemplificativo. Anche quando ricorre una delle ipotesi indicate dalla norma, quindi, la revoca non è automatica: il giudice deve verificare se l’inadempimento sia giustificabile, se abbia prodotto un danno o se rappresenti un indice di gestione impropria o illegittima. In questo senso si è espresso il Tribunale di La Spezia il 14 agosto 2026.
La grave irregolarità può essere riconosciuta solo quando emergano elementi concreti tali da rendere verosimile un pregiudizio imminente e irreparabile per il condominio. Una violazione puramente formale, una disattenzione o una scelta semplicemente discutibile non sono sufficienti. La condotta deve essere potenzialmente lesiva degli interessi dei condomini e incidere in modo significativo sul rapporto di fiducia.
Non si configura invece un’irregolarità quando le contestazioni riguardano decisioni gestionali approvate dalla maggioranza attraverso delibere non impugnate. In questi casi, secondo il Tribunale di Firenze, la gestione risulta coperta dalla volontà dell’assemblea e non può essere qualificata come irregolare, salvo ulteriori elementi. La stessa impostazione è stata richiamata nella decisione del 28 ottobre 2025.
Un quadro diverso si presenta quando il ritardo nella redazione dei rendiconti è sistematico. Se l’amministratore omette di presentare i bilanci entro il termine di legge per tre anni consecutivi, la reiterazione dell’inadempimento può costituire una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale.
Ritardi sistematici e slittamenti contenuti
In una simile situazione, il pregiudizio è considerato insito nella violazione dei termini: i condomini non possono controllare tempestivamente l’andamento delle spese e la trasparenza della gestione risulta compromessa. Non è quindi necessario dimostrare uno specifico danno patrimoniale, soprattutto se l’amministratore non fornisce spiegazioni plausibili o non dimostra l’esistenza di impedimenti oggettivi. È quanto emerge dal Tribunale di Napoli il 21 settembre 2026.
Un ulteriore caso è stato esaminato dal Tribunale di Roma il 10 aprile 2026: l’approvazione del rendiconto 2023 era avvenuta nell’assemblea del 23 aprile 2025, mentre non risultava ancora convocata quella per l’approvazione del rendiconto 2024, nonostante fosse scaduto il termine previsto dalla legge.
Diversa è l’ipotesi della semplice convocazione tardiva dell’assemblea. Il superamento dei 180 giorni non integra di per sé una grave irregolarità, perché la norma considera espressamente rilevante l’omessa convocazione, non ogni ritardo. Occorre quindi valutare la gravità concreta dell’inadempimento, i suoi effetti sulla gestione e l’eventuale danno per i condomini.
Un ritardo di alcuni mesi, se contenuto e giustificato, non basta dunque a ottenere la revoca, soprattutto quando il rendiconto sia stato comunque trasmesso ai condomini e abbia consentito loro di conoscere la situazione patrimoniale. Questo orientamento è stato seguito dal Tribunale di Napoli il 21 dicembre 2022.
