Un contratto qualificato formalmente come affitto d’azienda può essere riqualificato come cessione d’azienda anche ai fini dell’IVA e delle imposte dirette. È quanto emerge dall’ordinanza n. 23049 del 10 luglio 2026, con cui la Corte di Cassazione ha posto l’accento sulla funzione economica concretamente perseguita dalle parti.
La controversia traeva origine da un avviso di accertamento relativo a IVA, IRES e IRAP. L’Agenzia delle Entrate aveva considerato una cessione d’azienda un’operazione formalmente configurata come affitto tra una società per azioni e una società a responsabilità limitata. Dalla diversa qualificazione erano derivati il recupero a tassazione di alcuni componenti di reddito e la contestazione di una detrazione IVA ritenuta indebita.
Per arrivare a questa conclusione, l’Amministrazione finanziaria non si era basata soltanto sul testo contrattuale, ma aveva valutato il modo in cui l’operazione era stata realizzata. Tra gli elementi considerati figuravano la cessazione dell’attività della società concedente subito dopo la stipula, la prosecuzione dell’attività negli stessi locali e il trasferimento oneroso alla concessionaria di merci, beni strumentali e personale.
La differenza tra IVA e imposta di registro
La società aveva contestato la riqualificazione richiamando l’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986, che disciplina l’interpretazione degli atti ai fini dell’imposta di registro. Secondo la contribuente, l’Ufficio non avrebbe potuto utilizzare circostanze esterne al contratto per modificarne la qualificazione.
Dopo il rigetto del ricorso in primo grado, la Commissione tributaria regionale, con la sentenza n. 525 del 27 aprile 2022, aveva accolto le ragioni della società. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo la diversità dei criteri applicabili ai vari tributi.
La Suprema Corte ha evidenziato che imposta di registro e IVA rispondono a presupposti differenti. Nel primo caso rileva il contenuto dell’atto sottoposto a registrazione; ai fini IVA, invece, occorre considerare l’operazione economica concretamente realizzata. I limiti dell’articolo 20, pertanto, non possono essere automaticamente estesi all’accertamento dell’imposta sul valore aggiunto.
In materia di IVA, l’Amministrazione può svolgere una valutazione complessiva, prendendo in esame sia gli elementi contenuti nel documento sia le circostanze extratestuali che consentano di ricostruire l’effettivo assetto dell’operazione.
Conta il legame funzionale tra i beni
Nel definire la nozione di cessione d’azienda, la Cassazione ha richiamato l’articolo 2 del D.P.R. n. 633/1972, secondo cui le cessioni di aziende o rami d’azienda non sono considerate cessioni di beni ai fini IVA. La Corte ha inoltre fatto riferimento alla disciplina dell’Unione europea e alla giurisprudenza della Corte di giustizia.
Non è sufficiente esaminare singolarmente i beni trasferiti. Occorre verificare il legame funzionale tra ciascun elemento e l’attività d’impresa, stabilendo se il complesso oggetto dell’operazione sia idoneo a consentire la prosecuzione dell’attività economica.
La denominazione scelta dalle parti, quindi, non è decisiva. Tuttavia, la riqualificazione non scatta automaticamente ogni volta che un affitto sia accompagnato dal trasferimento di alcuni beni. È necessaria una valutazione globale del caso concreto, considerando la funzione dei beni, la continuità dell’attività e le altre circostanze rilevanti.
Nel caso esaminato, la Cassazione ha ritenuto significativi la cessazione dell’attività del concedente, il passaggio del personale, il trasferimento di merci e beni strumentali e la prosecuzione dell’attività nei medesimi locali. La Corte ha quindi accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, affermando che, ai fini IVA, la sostanza economica dell’operazione può prevalere sulla qualificazione formale del contratto.
