Con la pronuncia n. 2717/2026, la Cassazione ha definito alcuni principi sulla deducibilità dei costi collegati a reati e sull’applicazione dell’IVA nelle operazioni immobiliari. La vicenda riguarda la realizzazione di un complesso turistico e la successiva vendita a privati delle singole unità. La Corte ha accolto due dei tre motivi presentati dall’Agenzia delle Entrate, cassando la decisione impugnata e disponendo il rinvio.
Il primo tema esaminato è quello dei cosiddetti costi da reato, disciplinati dall’articolo 14, comma 4-bis, della legge n. 537/1993, come modificato dal decreto-legge n. 16/2012. L’Amministrazione finanziaria aveva contestato la deduzione delle spese sostenute per il complesso, ritenendole connesse a un’attività illecita nella quale erano state ipotizzate, tra l’altro, lottizzazione abusiva, corruzione e truffa.
Su questo punto la Corte ha respinto il motivo dell’Agenzia. Dopo la riforma del 2012, l’indeducibilità riguarda i costi e le spese direttamente utilizzati per commettere delitti non colposi, mentre non opera alle stesse condizioni per le contravvenzioni. La lottizzazione abusiva contestata nel caso concreto rientra in quest’ultima categoria.
La Cassazione ha inoltre escluso che l’eventuale unicità del disegno criminoso renda automaticamente indeducibili tutti i costi sostenuti. In presenza di più reati, è necessario individuare la quota di spese riferibile alle singole fattispecie. Devono quindi essere distinti i componenti negativi collegati ai delitti da quelli riferibili alle contravvenzioni. Corruzione e lottizzazione abusiva restano, secondo la Corte, fattispecie autonome e poste a tutela di beni giuridici differenti.
La destinazione concreta prevale sul classamento
Il secondo motivo accolto riguarda le aliquote IVA applicabili agli immobili e alle forniture utilizzate per realizzarli. Il giudice regionale aveva attribuito rilievo al classamento catastale delle unità come abitazioni, ma per la Suprema Corte questo elemento non è sufficiente.
Per stabilire l’aliquota corretta occorre verificare la destinazione effettiva dei manufatti, tenendo conto delle caratteristiche strutturali e funzionali e dell’utilizzo concreto. Non è quindi decisivo che un’unità sia astrattamente idonea a ospitare una famiglia: bisogna accertare quale funzione le sia stata realmente attribuita.
La verifica non può fermarsi ai titoli edilizi o alle classificazioni catastali. In caso di contrasto tra lo stato di fatto e gli atti amministrativi, il giudice deve esaminare l’intera sequenza dei provvedimenti che hanno disciplinato l’intervento. Ai fini IVA deve essere considerata anche la destinazione abusiva dell’immobile, valutando la legittimità degli atti amministrativi presupposti. Se necessario, il giudice tributario può disapplicare quelli illegittimi.
Fatture e note di variazione
La pronuncia affronta anche gli obblighi del cessionario o committente. Quando dispone di elementi ulteriori rispetto a quelli indicati in fattura, può essere tenuto a verificare non solo la regolarità formale dell’operazione, ma anche la coerenza della sua qualificazione fiscale. Nel caso esaminato rileva dunque ciò che la società contribuente conosceva, attraverso i rapporti contrattuali e l’operazione immobiliare, sulla natura e sulla destinazione del complesso.
Il terzo motivo riguarda le note di variazione IVA emesse dopo la rinuncia all’acquisto da parte di alcuni cessionari. La Corte ha riconosciuto che, quando la possibilità di rinunciare è già prevista nel contratto originario, non si è in presenza di un accordo successivo tra le parti. Non si applica quindi il termine annuale previsto, per la disciplina rilevante nella controversia, nelle ipotesi riconducibili al comma 3 dell’articolo 26 del Dpr n. 633/1972.
Questo, però, non consente di emettere la variazione senza limiti. Richiamando anche la pronuncia n. 33248/2024, la Cassazione ha chiarito che il diritto alla detrazione deve comunque essere esercitato entro il termine collegato alla dichiarazione annuale. Su questo presupposto il terzo motivo dell’Agenzia delle Entrate è stato accolto.
La causa è stata quindi rinviata, in diversa composizione, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia per un nuovo esame. Il primo motivo dell’Agenzia è stato rigettato, mentre sono stati accolti il secondo e il terzo: la corretta aliquota dipende dalla destinazione concreta del bene e le note di variazione non possono essere formalizzate sine die.
