La trasformazione di una parte del tetto condominiale in una terrazza a uso esclusivo può oltrepassare i limiti fissati per l’utilizzo delle parti comuni e configurare uno spoglio del possesso degli altri condòmini. È quanto stabilito dal Tribunale di Piacenza con un’ordinanza del 7 settembre 2026, che ha disposto la demolizione dell’opera e il ripristino della copertura originaria.
La controversia riguardava un appartamento situato al sesto piano mansardato di un edificio. L’immobile disponeva già di un piccolo terrazzino a tasca, di circa 140 centimetri per 80, pari a poco più di un metro quadrato. I lavori avevano però ampliato la superficie fino a circa 6 metri per 2,60, per un totale di 15,60 metri quadrati, attraverso la rimozione di una porzione del tetto condominiale a falde.
Alcuni proprietari avevano promosso un’azione di reintegrazione nel possesso ai sensi dell’articolo 1168 del Codice civile, sostenendo che l’intervento avesse sottratto una parte del bene comune alla disponibilità degli altri condòmini. Il caso ha quindi riportato al centro il rapporto tra il diritto del singolo a utilizzare più intensamente una parte comune e i limiti posti dalla legge.
I limiti alle modifiche del tetto comune
L’articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne un uso analogo secondo il proprio diritto. Sono quindi possibili interventi destinati a migliorare il godimento del bene, ma non una sua appropriazione di fatto a vantaggio esclusivo di un solo proprietario.
In materia esistono orientamenti diversi. Una parte della giurisprudenza ammette la realizzazione di una terrazza privata quando l’intervento interessa una porzione non significativa della copertura e non compromette le funzioni protettive e di coibentazione. L’interpretazione più rigorosa considera invece illegittima la trasformazione che sottrae stabilmente una parte del tetto al possibile utilizzo degli altri condòmini.
Nel caso esaminato, il Tribunale di Piacenza ha seguito quest’ultima impostazione. Secondo il giudice, il tetto non svolge soltanto una funzione di copertura, ma può essere destinato anche a impieghi presenti o futuri, come l’installazione di antenne o impianti fotovoltaici. La sottrazione della porzione trasformata in terrazza avrebbe quindi impedito agli altri proprietari di utilizzare quella parte del bene comune.
Demolizione e ripristino della copertura
Per il giudice, non si trattava di una modifica marginale: il terrazzino originario di circa 1,12 metri quadrati era stato ampliato fino a 15,60 metri quadrati, con la rimozione di quasi tutta la porzione di tetto a spiovente interessata dai lavori. La trasformazione è stata ritenuta incompatibile con i limiti dell’articolo 1102.
Non è stata ritenuta sufficiente neppure la tesi secondo cui la nuova superficie avrebbe continuato a proteggere l’edificio. Il precedente tetto a spiovente favoriva lo smaltimento delle acque piovane e offriva un ulteriore livello di protezione rispetto al solaio sottostante. La sua rimozione avrebbe quindi attenuato, almeno in parte, la funzione protettiva della copertura.
Il Tribunale ha inoltre ritenuto che la rimozione del tetto e la costruzione della terrazza non potessero essere considerate un semplice uso più intenso della cosa comune. Per interventi di questo tipo sarebbe stata necessaria l’autorizzazione dell’assemblea prevista dall’articolo 1120 del Codice civile, che nel caso concreto non risultava concessa. L’assemblea aveva inoltre deliberato successivamente di non approvare le opere.
Accogliendo la tutela possessoria richiesta da una delle ricorrenti, il giudice ha ordinato la demolizione della terrazza, il ricollocamento del tetto a spiovente e il ripristino dello stato precedente, nella misura necessaria a reintegrare il possesso.
La decisione evidenzia quindi che, prima di ampliare una terrazza a tasca o intervenire sulla copertura, non basta verificare la conformità edilizia dei lavori. Occorre valutare anche gli effetti sulle parti comuni, l’eventuale sottrazione di superficie agli altri condòmini, l’incidenza sulla funzione di protezione e la necessità di una preventiva delibera assembleare. In presenza di interventi invasivi, procedere unilateralmente può esporre il proprietario al rischio di demolizione e ripristino dello stato originario.
