Il Consiglio comunale di Napoli ha approvato definitivamente la variante urbanistica destinata a tutelare l’offerta abitativa nel centro storico. Il provvedimento, contenuto nella delibera n. 374 approvata il 15 settembre 2026, introduce in prima applicazione una soglia minima del 70% di residenzialità ordinaria in una specifica area di regolamentazione.
La misura riguarda i cambi di destinazione d’uso all’interno della categoria residenziale e interessa anche il passaggio delle abitazioni verso B&B, affittacamere, case vacanza e locazioni brevi. Non si tratta di un divieto generalizzato degli affitti brevi: queste attività sono consentite soltanto se viene rispettato il livello minimo di residenzialità previsto dalla variante.
La verifica della soglia viene effettuata sull’intera unità edilizia. In pratica, il Comune punta a garantire che almeno il 70% della residenzialità ordinaria resti tutelato nell’unità interessata. La percentuale potrà comunque essere aggiornata: il Consiglio comunale, sulla base degli studi predisposti dagli uffici, potrà modificare sia l’estensione dell’area sottoposta alle regole sia il valore della soglia.
Il provvedimento prevede anche un monitoraggio partecipato degli effetti della variante, con il coinvolgimento di associazioni e portatori di interesse. Una relazione sui risultati dovrà essere presentata al Consiglio comunale entro quattro mesi. Un’altra mozione, approvata all’unanimità, chiede di rafforzare i controlli sulle strutture ricettive abusive o non censite.
Il percorso della variante
L’approvazione definitiva conclude un procedimento avviato con il Documento strategico del preliminare, seguito dall’adozione della variante e dalla fase di partecipazione. Nel corso dell’iter sono state presentate 19 osservazioni, esaminate attraverso le controdeduzioni approvate dalla Giunta nell’aprile 2026.
Sul provvedimento hanno espresso parere favorevole ASL Napoli 1, Genio Civile, Autorità di Bacino Distrettuale dell’Appennino Meridionale e Municipalità 1, 2 e 3. La Città Metropolitana di Napoli ha inoltre dichiarato la coerenza della variante con le strategie territoriali sovracomunali.
La proposta europea è ancora in discussione
La decisione del Comune è arrivata pochi giorni dopo la presentazione, il 9 settembre 2026, dell’Affordable Housing Act della Commissione europea, identificato come COM(2026) 599 final. La proposta punta a creare un quadro comune per valutare le misure adottate dagli Stati membri nelle aree caratterizzate da problemi di disponibilità e accessibilità economica degli alloggi.
Il testo prevede criteri per individuare le situazioni di stress abitativo, tra cui un rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile pari o superiore a 8. Considera inoltre l’andamento del rapporto nei dieci anni precedenti e la possibilità che la situazione migliori nei tre anni successivi senza interventi pubblici.
Per limitare gli affitti brevi, la proposta richiede che le autorità dimostrino un impatto negativo significativo sul mercato abitativo e verifichino se misure meno restrittive possano ottenere risultati analoghi. Il futuro regolamento, però, non autorizzerebbe automaticamente i Comuni a vietare queste attività né imporrebbe specifiche restrizioni.
Alla data del 22 settembre 2026, l’Affordable Housing Act resta una proposta legislativa. L’iter ordinario coinvolge Parlamento europeo e Consiglio, che possono modificare il testo e devono raggiungere un accordo sulla stessa versione. I parametri sullo stress abitativo e le altre condizioni contenute nella proposta non sono quindi definitivi. La variante approvata a Napoli resta una disciplina urbanistica locale, distinta dal procedimento europeo, anche se i due interventi condividono l’obiettivo di proteggere la disponibilità di abitazioni per i residenti.
