La trasformazione di una parte del tetto condominiale in uno spazio a uso esclusivo può oltrepassare i limiti dell’utilizzo della cosa comune e privare gli altri proprietari della possibilità di servirsene. È quanto stabilito dal Tribunale di Piacenza con un’ordinanza del 7 settembre 2026, che ha disposto la demolizione di una terrazza realizzata attraverso la rimozione di una consistente porzione del tetto a falde.
La controversia riguardava un appartamento situato al sesto piano mansardato di un edificio condominiale. L’immobile disponeva già di un piccolo terrazzino a tasca, di circa 140 centimetri per 80, con una superficie di poco superiore a un metro quadrato. Dopo i lavori, lo spazio era stato ampliato fino a circa 6 metri per 2,60, raggiungendo una superficie complessiva di 15,60 metri quadrati.
L’intervento era stato realizzato eliminando una parte del tetto comune a spiovente. Alcuni condòmini hanno quindi promosso un’azione di reintegrazione nel possesso ai sensi dell’articolo 1168 del Codice civile, sostenendo che la modifica avesse sottratto una porzione del bene comune alla disponibilità degli altri proprietari.
I limiti all’uso individuale del tetto
Il riferimento normativo è l’articolo 1102 del Codice civile, che consente a ciascun partecipante di utilizzare la cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne un uso analogo secondo i propri diritti. Il singolo condomino può dunque apportare modifiche per un migliore godimento, ma non può appropriarsi di fatto di una parte della proprietà comune, escludendo gli altri dal suo possibile utilizzo.
La giurisprudenza non è univoca sul punto. Un orientamento ammette la trasformazione del tetto in terrazza esclusiva quando riguarda una porzione non significativa e non compromette le funzioni di protezione e coibentazione. L’interpretazione più rigorosa considera invece illegittima l’opera quando determina la sottrazione definitiva di una parte della copertura al possibile godimento degli altri condòmini.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha seguito quest’ultima impostazione. Il tetto, secondo il giudice, non svolge soltanto una funzione di copertura, ma può essere destinato anche a impieghi presenti o futuri, come l’installazione di antenne o impianti fotovoltaici. La trasformazione a uso esclusivo può quindi impedire agli altri proprietari di utilizzare quella porzione del bene comune.
Demolizione e ripristino della copertura
Per il giudice, non si trattava di una modifica marginale: il terrazzino originario di circa 1,12 metri quadrati era stato ampliato fino a 15,60 metri quadrati, con la rimozione di quasi tutta la porzione di tetto interessata. La nuova opera, inoltre, non poteva essere considerata legittima soltanto perché continuava in parte a proteggere l’edificio. Il precedente tetto a spiovente favoriva lo smaltimento delle acque piovane e offriva un ulteriore livello di protezione rispetto al solaio sottostante.
Secondo l’ordinanza, la rimozione del tetto a falde e la costruzione della terrazza avrebbero richiesto una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, secondo le regole dell’articolo 1120 c.c.. Nel caso concreto, il consenso non risultava concesso e l’assemblea aveva successivamente deliberato di non approvare le opere.
Il Tribunale ha riconosciuto la tutela possessoria a una delle ricorrenti e ha ordinato la demolizione della terrazza, il ricollocamento del tetto a spiovente e il ripristino dello stato precedente. La decisione evidenzia quindi che, prima di ampliare una terrazza a tasca, non è sufficiente verificare la conformità edilizia dell’intervento: occorre considerare anche gli effetti sulla proprietà comune, sulla funzione di copertura e sui diritti degli altri condòmini.
In presenza di lavori invasivi, procedere unilateralmente può esporre il proprietario al rischio di una richiesta giudiziale di demolizione e di ripristino dello stato originario.
