La presenza di una servitù di passaggio pedonale su un bene di proprietà esclusiva non consente automaticamente di utilizzare quello stesso spazio per installare cavi destinati a un impianto. È il principio richiamato dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza della Sezione II civile n. 16469/2026, relativa a una controversia su un terrazzo privato, un diritto di transito e l’installazione di un citofono.
La vicenda riguardava un terrazzo appartenente in via esclusiva ad alcuni condomini. Nei titoli risultava una servitù di passaggio, contestata dai proprietari nei confronti di un altro condomino e dei suoi aventi causa. In un procedimento distinto era stata impugnata la delibera del 5 ottobre 2013, con cui l’assemblea aveva autorizzato l’installazione di un citofono destinato a una porzione del negozio del convenuto. Secondo i proprietari, l’intervento avrebbe comportato anche la creazione di una servitù per il passaggio del cavo sul terrazzo.
Il Tribunale aveva accolto le domande relative al transito e dichiarato nulla la delibera. La Corte d’Appello aveva però riformato la decisione, riconoscendo la validità della servitù pedonale e ritenendo legittima l’installazione del citofono. La Cassazione ha confermato la ricostruzione sul primo punto, ma ha censurato quella relativa alla canalina per i cavi.
Il titolo vale per il transito, non per ogni altra utilità
Uno dei temi esaminati riguardava l’individuazione dei fondi dominanti. La servitù era formalmente prevista “a favore del Condominio”, ma i ricorrenti ritenevano che tale formula non identificasse in modo sufficiente gli immobili beneficiari. La Corte d’Appello aveva interpretato il titolo insieme al regolamento contrattuale, che richiamava i condomini e aventi causa e la servitù di passaggio spettante agli altri condomini del caseggiato.
Secondo la ricostruzione non censurata dalla Suprema Corte, il riferimento consentiva di individuare le singole unità immobiliari come fondi dominanti, con tanti diritti reali quanti erano gli immobili interessati. La Cassazione ha inoltre ricordato che l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito non può essere sostituita con una lettura alternativa se non viene indicato lo specifico criterio interpretativo violato.
Diversa è la questione relativa alla canalina. Nel caso esaminato, il titolo prevedeva il passaggio pedonale, ma non risultava la volontà delle parti di comprendere anche una servitù per il transito dei cavi. La posa sul terrazzo di un manufatto destinato a ospitarli, assimilabile a un cavidotto, non poteva quindi essere considerata autorizzata sulla base del solo titolo esistente.
Per la Cassazione non era necessario dimostrare che nella canalina fosse già presente proprio il cavo del citofono. Era sufficiente la sua installazione come struttura stabilmente destinata al passaggio dei cavi, perché tale opera poteva determinare un peso sul bene privato. La Corte ha così rilevato un contrasto logico nella motivazione d’appello, che aveva ritenuto non provato il contenuto della canalina.
I limiti della delibera assembleare
La Corte ha distinto l’installazione del citofono sul muro esterno dell’edificio, riconducibile all’uso della cosa comune previsto dall’articolo 1102 del Codice civile, dalla posa della canalina sul terrazzo privato. L’assemblea può deliberare sulle parti comuni, ma non può costituire con una propria decisione una nuova servitù a carico di un bene appartenente esclusivamente a un condomino.
La Cassazione ha quindi accolto il motivo riguardante la canalina e la delibera, cassando la sentenza sul punto e rinviando la causa alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la possibilità di costituire, tramite una decisione assembleare, una servitù di cavidotto non prevista dal titolo negoziale.
La pronuncia richiama infine l’esigenza di verificare con attenzione i titoli di proprietà e i regolamenti contrattuali prima di realizzare impianti che coinvolgano terrazzi, cortili o altri beni individuali. Un diritto di passaggio non implica automaticamente ogni ulteriore forma di utilizzo dello stesso fondo.
